No ofrecemos paquetes genéricos. Cada situación patrimonial exige una combinación distinta de conocimientos. Estas son las áreas donde nuestro equipo aporta valor diferencial en el contexto sevillano.
Voces de nuestros clientes
«Gracias a su asesoría en derecho inmobiliario, resolvimos una disputa de lindes que llevaba tres años sin avanzar. Su conocimiento del marco legal andaluz fue determinante.»— Familia Reyes-Montero, propietarios en Triana, Sevilla
Más de quince años resolviendo conflictos patrimoniales en Andalucía occidental
Glosario esencial de Property law para propietarios en Sevilla
Comprender los términos legales que rodean la propiedad inmobiliaria es el primer paso para proteger su patrimonio. Este glosario reúne los conceptos fundamentales del derecho inmobiliario español, explicados con claridad y enfocados en la práctica habitual de Andalucía.
| Término | Definición y contexto práctico |
|---|---|
| Escritura pública | Documento notarial que formaliza la compraventa, donación o constitución de derechos reales sobre un inmueble. Sin ella, la inscripción registral no es posible en la mayoría de los actos dispositivos. |
| Registro de la Propiedad | Institución que da publicidad y seguridad jurídica a los derechos sobre bienes inmuebles. En Sevilla capital existen varios registros distribuidos por distritos. |
| Servidumbre | Derecho real que grava un inmueble en beneficio de otro (de paso, de luces, de acueducto). Su extinción o constitución requiere análisis catastral y, en muchos casos, intervención judicial. |
| Usufructo | Derecho a disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia. Frecuente en herencias donde un cónyuge conserva el uso de la vivienda. |
| Propiedad horizontal | Régimen que regula las comunidades de propietarios en edificios divididos en pisos o locales. Incluye cuotas de participación, estatutos y obligaciones de mantenimiento. |
| Carga registral | Gravamen inscrito sobre una finca: hipotecas, embargos, condiciones resolutorias. Verificar las cargas es imprescindible antes de cualquier adquisición. |
| Nota simple | Documento informativo emitido por el Registro que refleja la titularidad, descripción y cargas de un inmueble. Su obtención es rápida y económica. |
| Deslinde | Procedimiento para fijar los límites exactos de una finca, especialmente relevante en parcelas rústicas de la vega del Guadalquivir o del Aljarafe. |
| Tanteo y retracto | Derechos preferentes de adquisición que la ley concede a ciertos sujetos (copropietarios, arrendatarios) cuando se vende un inmueble. |
| Plusvalía municipal | Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, exigible en transmisiones. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, su cálculo ha cambiado sustancialmente. |
Cada concepto que conoce es una decisión mejor que toma. Nuestro equipo publica actualizaciones trimestrales de este glosario para reflejar cambios normativos y jurisprudencia reciente en Andalucía.
Mapa de capacidades en derecho inmobiliario
Ruta de decisión: ¿qué camino tomar según su situación?
Cada asunto inmobiliario sigue un itinerario distinto. Identificar en qué punto se encuentra le ayuda a entender qué necesita y cuánto puede tardar la resolución.
- Diagnóstico documental: Recopilamos escrituras, notas simples, certificados catastrales y documentación urbanística. Detectamos inconsistencias entre la realidad física y la registral, algo habitual en fincas antiguas del casco histórico.
- Evaluación de riesgos: Analizamos cargas, limitaciones urbanísticas, posibles reclamaciones de terceros y la situación fiscal. Le presentamos un informe claro con los escenarios posibles y su probabilidad.
- Estrategia jurídica: Diseñamos un plan de acción adaptado: negociación extrajudicial, mediación, procedimiento declarativo o ejecución hipotecaria, según corresponda.
- Ejecución y seguimiento: Gestionamos cada trámite ante notarías, registros, catastro, ayuntamiento y juzgados. Le informamos del avance de forma periódica y transparente.
- Cierre y protección futura: Verificamos que la inscripción registral sea correcta, que los impuestos estén liquidados y que su posición jurídica quede blindada frente a futuras contingencias.
«Nos explicaron cada paso del proceso de herencia con paciencia y rigor. Nunca nos sentimos perdidos.» — D. Enrique Vázquez, Dos Hermanas
Caso ilustrativo: regularización de vivienda en el Albaicín sevillano
Una familia adquirió una casa-patio en el casco antiguo sin que la obra de ampliación realizada en los años ochenta constara en el Registro. La finca figuraba con 65 m² cuando la superficie real superaba los 120 m².
Tramitamos la declaración de obra nueva antigua mediante certificación técnica y acta notarial, coordinamos la actualización catastral y logramos la inscripción registral completa en cuatro meses. El valor de mercado del inmueble aumentó un 40% tras la regularización.
Este tipo de situaciones es extremadamente frecuente en Sevilla, donde muchas viviendas del centro histórico han sufrido reformas no documentadas durante décadas.
Preguntas clave sobre derecho de propiedad
¿Qué diferencia hay entre catastro y Registro de la Propiedad?
El catastro es un registro administrativo de carácter fiscal que describe los inmuebles a efectos del IBI y otros tributos. El Registro de la Propiedad, en cambio, es un registro jurídico que otorga publicidad y protección a los derechos reales. Ambos deberían coincidir, pero en la práctica es habitual encontrar discrepancias en superficie, linderos o titularidad que conviene resolver cuanto antes.
¿Puedo vender un inmueble heredado sin haber hecho la partición?
No directamente. Mientras la herencia no esté aceptada y adjudicada, los bienes pertenecen a la comunidad hereditaria. Para inscribir la transmisión a un comprador es necesario que previamente se formalice la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, se liquiden los impuestos correspondientes y se inscriba la adquisición hereditaria en el Registro.
¿Cuánto cuesta inscribir una compraventa en el Registro?
Los aranceles registrales están fijados por normativa estatal y dependen del valor del inmueble. Para una vivienda de 200.000 €, el coste registral ronda los 300-400 €, a lo que hay que sumar los honorarios notariales (entre 600 y 900 €) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Andalucía se sitúa en el 7% del valor de referencia.
¿Qué es la inmatriculación y cuándo se necesita?
La inmatriculación es el acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad. Se necesita cuando un inmueble nunca ha sido inscrito, algo frecuente en parcelas rústicas o construcciones antiguas. El procedimiento puede realizarse mediante doble título público o expediente de dominio ante notario.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda de 2023 a los propietarios en Sevilla?
La Ley 12/2023 introduce limitaciones a las actualizaciones de renta en contratos de alquiler, amplía los plazos de prórroga obligatoria en zonas tensionadas y establece nuevos requisitos para los procedimientos de desahucio. Aunque Sevilla aún no ha sido declarada zona tensionada, la normativa ya afecta a aspectos como los gastos de gestión inmobiliaria y las fianzas.
«Su glosario me ayudó a entender lo que el notario me explicaba. Llegué a la firma preparada.» — Marta Delgado, barrio de Los Remedios
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